よくある質問 - 建築家との注文住宅づくりサイト

工事全体をまとめて建設会社や工務店にお願いするのではなく、基礎屋さん、大工さん、建具屋さん、電気屋さん・・・など、現場で仕事をする専門業者に依頼主が直接お願いして、建築する方法です。CM分離発注方式と呼ばれたりします。

オープンシステムの家には、外壁はこれ、屋根はこれ、サッシや内装はこれ、といったような最初からの決まりごとは一切ありません。全ては、建築家との打ち合わせにより依頼主が決定します。

オープンシステムのように、各専門業者に分離してばらばらに発注した場合、責任の所在があいまいになる危険性があります。そこでオープンシステムでは、独自の契約内容と、万が一の場合の補償により、依頼主が困らないようにしています。

相手が提示した図面やカタログから選ぶだけで、家を手に入れたい方には、オープンシステムは面倒な方法です。建築家と何カ月もかけて打ち合わせをしたり、専門業者の選択にもエネルギーを使いますから。

建築業界の商慣習として、工事費の支払いは、契約時１／３、上棟時１／３、完成引き渡し時１／３にする場合が多いようです。ですから、工事中に業者が倒産したら大変です。支払ったお金は帰ってきませんから、工事完成に重大な影響を及ぼすことになります。

契約した建築家が事故などにより死亡した。または、設計事務所が倒産した。

工事全体を１社が請け負った場合も、建物の部分部分を数社が請け負った場合も、法的扱いは「請負」で同じ責任が課せられます。この請負責任とは「結果に対する責任」で、どんなに一生懸命工事したとしても、結果が悪ければ責任を取らなければならない決まりです。

オープンシステムは、どのような工法でも構造でも基本的には可能で、それらは依頼主との打ち合わせにより決まります。

会員建築家の本分は「設計者」ですから、基本的には工事だけを引き受けることはしないと思われます。

もちろん可能です。

もちろん。できます。

もちろん。可能です。

検査には「公的検査」と「任意の検査」があります。

基本的には、どの会員建築家もお手伝いいたします。

もちろん。対応できます。

ご利用いただけます。
銀行の住宅ローンや、他の金融機関のフラット３５のご利用実績もあります。
イエヒトでは、株式会社ＪＯファイナンスサービスと提携してオープンシステム用にフラット３５及び、つなぎ融資を利用していただけるようにしております。
ただし、ご希望に添えない場合もありますので、あらかじめご了承ください。

ＯＳフラット３５についてはこちらをご覧ください。

会員事務所の中には、ファイナンシャルプランナーと提携したり、自ら資格を持っておられる方もおられますので、個々の事務所次第となります。

イエヒトクラブにご入会いただいた方は、無料でファイナンシャルプランナーにご相談いただく事ができます。

平成31年10月1日より、消費税率が8％から10％に引き上げられますが、次のどちらかに該当すれば、現状の消費税率8％が課税されます。

①平成31年3月31日までに、契約を締結する。
②平成31年9月30日までに、工事を完了し引き渡しを受ける。

新築に限らず、増築、改修工事も対象となります。

対象となる建物は、全ての建物です。

設計事務所に支払う建築士業務報酬も対象となります。

①平成31年3月31日までに、建築士業務委託契約を締結する。
②平成31年9月30日までに、工事監理業務を完了して引き渡しを受ける。

のどちらかに該当する必要があります。

はい。もちろん適用されます。

オープンシステムの場合、複数の契約を締結していただくことになりますので、ひとつひとつの契約で経過措置が適用されるかを判断することになります。

それぞれの工事について、

①平成31年3月31日までに、契約を締結する。
②平成31年9月30日までに、工事を完了して引き渡しを受ける。

のどちらに該当する必要があります。

適用されません。設計と工事は別です。

適用されません。

複数ある業種の中の一つだけを平成31年3月31日までに契約したからといって、それだけで他の工事に経過措置が適用されることはありません。

追加工事は元々の契約（本契約とします）とは、別の扱いとなります。追加工事も同じように、

①平成31年3月31日までに、契約を締結する。
②平成31年9月30日までに、工事を完了し引き渡しを受ける。

のどちらかに該当すれば、経過措置が適用されます。

大工さんに、外構工事の塀等を後から追加して発注するケースがあると思いますが、

（本契約）
契約日：平成31年5月1日
引渡日：平成31年9月25日
契約額：4,000,000円

（追加工事契約）
契約日：平成31年9月20日
引渡日：平成31年10月10日
契約額：300,000円

本契約の引渡日が平成31年9月30日以前ですので、条件②に該当します。経過措置が適用され、4,000,000円に対して、現行の8%が課税されます。

追加工事は、契約日、引渡日共に条件①②に該当しないので経過措置が適用されません。300,000円に対して、新税率10％が課税されます。

総支払い額は、4,320,000円＋330,000円＝4,660,000円となります。

このケースの場合、追加工事に経過措置を適用させるには、9月30日までに工事を完了し、引渡しを受ける必要があります。

依頼主と直に契約した、各専門業者が、それぞれの責任で保証します。

建築家は、設計と監理について責任を負います。

建物に重大な事故が発生すると、それを補修するために高額な費用が必要になります。

その費用は、原因となった部分の工事を行った専門業者が負担することになりますが、専門業者は、中小企業や、個人事業主か大多数ですので、その負担は大変大きなものになります。

そのような時に備える目的で、イエヒトでは、オープンシステム建物登録制度という制度を用意しています。オープンシステムによる工事を受注した専門業者は、この制度に必ず登録していただくことを義務づけています。

登録された建物には、オープンシステム補償制度を適用し、万が一、事故が起きたとき、経済的にバックアップできるようにしています。

この制度は、専門業者だけでなく、建築家の業務にも適用されます。

オープンシステムを行う設計事務所、工事に参加する専門業者が登録する制度です。登録された建物には、イエヒトが色々なサポートをさせていただきますが、サポートの一つに、オープンシステム補償制度があります。

建築工事には、

１）業者の過失、工事ミスにより、他者に与えた損害。
２）工事中の火災、風水害、盗難等
３）設計事務所、業者の倒産

等のリスクがありますが、当然、オープンシステムにも同じリスクがあります。オープンシステム補償制度は、万が一、このような事態が発生したときに、経済的にバックアップする制度です。

登録は、設計事務所よりイエヒトに行われ、登録に必要な費用は、原則として、設計事務所と、各専門業者が支払います。

住宅かし保険は｢住宅瑕疵担保履行法｣という法律ができたときに新しくできた住宅専用の保険です。

この法律は｢基礎や柱などの構造上主要な部分｣｢屋根や外壁など雨水が室内に浸入するのを防止する部分｣について、引渡しから１０年の間に瑕疵が発生した場合、瑕疵を保証する資力の確保を、｢建設業者｣に義務付けた法律です。

資力確保の一つの方法が、住宅かし保険への加入です。

※｢瑕疵｣とは、本来あるべき性能を有していない状態をいいます。

※｢建設業者｣とは、建設業法で建設業許可を取得している業者のことをいいます。建設業法では、オープンシステムのように分割して工事を請け負う場合、請負金額が500万円以上の工事を請け負うとき、建設業許可の取得が必要と定められています。

はい。保険契約できます。

オープンシステムのような分離発注工事の場合は、一つの保険に複数の建設業者が連名で保険契約します。

この場合、保険契約をするのは、｢基礎や柱などの構造上主要な部分｣｢屋根や外壁など雨水が室内に浸入するのを防止する部分｣に関わる工事について、依頼主と請負契約をかわす建設業者となります。

標準的な木造住宅で、該当する主な業種は、基礎、大工、屋根、外壁、防水が挙げられます。他には、電気、給排水、空調、換気も該当する場合があります。これは、基礎を貫通して配管したり、外壁を貫通して換気扇等を取り付けたり等、構造と雨水浸入防止部分に関わる工事を行うためです。